신한리츠운용이 개인들의 해외 부동산 투자 활성화를 내걸고 야심 차게 출시한 ‘신한글로벌액티브리츠’의 주가가 속절없이 빠지고 있다. 올해 7월 일반인 대상 공모가인 3000원을 한번도 넘기지 못했고, 2000원 밑으로 빠지기도 했다. 기업들의 자사주 매입처럼, 신한리츠운용은 자기자본으로 리츠 주식을 시장에서 매입해 주가를 떠받치기로 했다.

이 리츠는 구조적으로 높은 운용 수수료에, 주요 투자 자산인 미국 상업용 부동산 시장이 본격 회복되지 못했다는 단점을 안고 있다. 설립 초창기 약속한 높은 배당률은 고금리 차입금으로 지급하는 형태다.

기본적으로 이 리츠는 3개 글로벌 자산운용사들이 운용하는 펀드에 투자하고, 이 펀드는 미국 오피스, 물류센터, 주거, 헬스케어, 리테일 등에 주로 투자한다. 운용 수수료는 USGB 0.9~1.25%, PRISA 0.7~1.0%, CBRE US 0.65~1.0%다. 

리츠는 이 3개 펀드에 연간 1%, 신한리츠운용에 다시 0.3% 등 약 1.3%를 지급한다. 

국내 리츠 시장을 보면 코람코라이프인프라 운용 수수료는 연 0.223%, 신한알파리츠 0.4%, ESR켄달스퀘어리츠 0.5% 등이다. 적극적으로 자산을 매입/매각, 관리하는 리츠 수수료와 비교해도 2배 이상 높다.

3개 미국 펀드의 설정 이후 수익률은 7.6~10.0%로 높은 편이지만, 지난 1년 수익률은 USGB -7.7%, PRISA -11.2%, USCP -9.7% 등으로 좋지 않다. 

신한리츠운용은 지난 9월 리츠 간담회 IR 자료에서 “초기 2년 배당률 연 8.5%(공모가 대비)를 확정했고, 펀드 환매 및 리밸런싱(Rebalancing)을 통한 특례 배당을 정례화하겠다”고 밝혔다. 

리츠는 공모(IPO) 이전에 필요 단기 자금 977억원 (신한투자증권 677억원, 신한캐피탈 300억원)을 8.68%에 빌렸다. 공모 자금 700억원으로 단기 차입금을 일부 상환했고, 나머지 397억원은 같은 금리로 내년 4월까지 만기가 연장됐다. 초기 배당률 8.5%를 맞추기 위한 배당금은 이 돈에서 지급될 가능성이 높다. 리츠는 여유자금을 CMA로 운용하는데, 금리가 약 3%여서 지금은 빌리자마자 연 5% 이상 손실이 발생한다. 신한리츠운용은 리츠 상장 이후 차입금 규모를 500억원으로 예상했다.

미국 3개 투자 펀드가 차입을 일으켜 자산을 매입하는데, 글로벌액티브리츠는 차입금으로 펀드에 ‘빚투(빚으로 투자)’하는 형식이다. 

신한리츠운용은 앞으로 고금리 단기 차입금을 저금리 장기 차입금으로 차환할 예정이지만, 3개 펀드의 투자 수익률이 반드시 대출 금리보다 높아야 하는 부담이 있다. 

신한리츠운용은 지난 20일 “외부 변수에 의해 주가가 많이 하락했으나, 책임운용 차원에서 리츠 주식 20억원의 장내 매입을 결정했다”고 설명했다. 

국내 부동산 리츠 운용사 관계자는 “기본적으로 투자자가 부담하는 수수료가 너무 높고, 직접 자산을 매입하지 않고 부동산 펀드에 투자하는데도 차입금 비중이 높다”고 설명했다.