싱가포르투자청(GIC)의 한국 부동산 투자 상징과도 같았던 서울파이낸스센터(이하 SFC) 입찰이 시장의 큰 관심사였지만 입찰 결과 국내 2곳, 해외 1곳 등 3곳이 참여했다. 입찰에 나선 해외 투자자도 코어(Core) 장기투자자가 아닌 밸류애드/기회추구형 투자자 단독 입찰이었다. 

4일 부동산 업계에 따르면, SFC 매각 입찰에 코람코자산신탁, 코람코자산운용, 벤탈그린오크(BGO) 등 총 3곳이 인수 의향서를 낸 것으로 확인됐다. 벤탈그린오크는 현대인베스트먼트자산운용과 함께 참여했다.

KKR, 블랙스톤 등 대형 외국계 투자자들이 인수 의향서를 내지 않았다. 대형 거래에서 외국계 대형 투자자 참여가 중요한 변수로 꼽히는데, 실제 참여로 이어지지 않으며 예상보다 흥행이 저조했다. 

외국계 투자자들의 불참은 오피스 자산에 대한 외국계의 비중 축소와 밀접하게 연관돼 있다. 특히 블랙스톤은 2015년 오피스 자산의 비중이 19%에 달했으나, 2023년에는 5%로 대폭 줄이며 오피스 비중을 급격히 축소했다. 팬데믹 이후 글로벌 오피스 시장 변화 때문이다.

국내 유동성 부족도 SFC 매각의 흥행 부진의 원인이다. 부동산프로젝트파이낸스(PF) 구조조정이 지연되면서 상업용부동산시장에 신규로 유입되는 자금의 부족 현상이 이어지며  쌓이는 매물이 소화되지 못하고 있다. 최근 크리스탈스퀘어와 같이 중소형 건물의 경우에는 제한적이지만 전략적 투자자(SI) 등 신규 유동성이 있었는데, 1조 이상의 대형 거래에 국내에서는 코람코만이 입찰에 참여하는 유동성 부족 상황을 실감했다. 

시장 관계자들에 따르면 이번에 인수 의향서를 낸 투자자들이 제시한 입찰 가격은 3.3㎡당 3500만원~3600만원 수준으로 1조 5000억 원을 희망하는 GIC의 눈높이와는 차이가 있다.   

지금까지 SFC와 인접한 광화문 및 을지로에서 평당 4000만원을 넘었던 사례는 미래에셋센터원 지분 거래(평당 4150만원) 정도가 꼽힌다. SK리츠로 매각된 SK서린빌딩의 평당 매각가는 3955만원으로 두 거래 모두 오피스 투자 수요가 정점이었던 2021년 이루어졌다.  

시장의 한 관계자는 “부족한 유동성과 새 건물에 대한 수요 쏠림 등의 상황에서 국민연금 등 대형 투자 기관의 참여가 거래 성사의 핵심적인 요인이 될 것"이라고 지적했다.