스타로드자산운용(이하 스타로드)이 12월초 서울 반포 ‘더 팰리스73’ 부지를 5500억원에 인수하는 양해각서(MOU)를 체결하며 이행보증금을 2억원을 납부한 것으로 나타났다. 이행보증금은 매수자가 본계약을 체결하지 않으면 몰수당하기 때문에, 강한 인수 의지를 보여주는 잣대인데, 금액이 너무 낮아서 양해각서의 진정성에 대한 의구심이 나오고 있다.

한편 스타로드가 서울 용산구 이태원동에서 추진하다 무산된 개발 사업 부지는 1년 반 넘게 주인을 찾지 못하고 있다. 공매 최저 입찰가격이 감정가의 60%까지 내려왔는데도 유찰됐다. 

스타로드는 더랜드그룹과 반포 ‘더 팰리스73’ 개발 사업 부지를 5500억원에 인수하는 양해각서(MOU)를 체결했다. 내년 2월까지 본계약을 체결한다는 목표 아래, 스타로드가 이행 보증금을 냈다고 밝혔다.

부동산 개발업계 관계자는 “스타로드가 납부한 이행 보증금이 2억원에 불과해, 업계의 일반적인 보증금 20억~50억원에 비해 너무 적다”며 “진성 계약 여부에 대한 의구심이 제기되고 있다”고 말했다. 

또한, 부동산 업계에서는 롯데손해보험을 비롯한 선순위 대주단이 공매를 진지하게 검토하는 상황에서 총 대출금 4050억원보다 35% 비싸게 매입한 것을 이해하기 어렵다는 반응이다. 선순위 대주단(총 3300억원)과 사전 협의를 거쳐 공매에서 낙찰 받으면, 훨씬 싸게 인수할 수 있기 때문이다.

스타로드는 ‘더 팰리스73’ 부지에 고급 시니어 하우징(Senior Housing)을 계획하고 있지만, 서울은 시니어 하우징 분양이 아직 법적으로 금지돼 있다. 대안은 마곡 ‘롯데 VL르웨스트’처럼 입주인 대상의 임대 보증금 분양이어서, 이를 대주단이 인정할지 여부가 관건이다.

스타로드는 서울 용산구 이태원동 124-3·4 일대 토지(996.4㎡)에 지하 4층 ~ 지상 4층 규모의 업무시설과 리테일 개발을 추진했다. 이태원의 인기를 바탕으로 현대식 디자인과 소비자 친화형 설계로 가치를 높이겠다는 계획이었으나 예상대로 진행되지 않았다. 2023년 5월 저축은행 중심의 브릿지 대출 512억원 만기가 돌아와 2개월 연장했으나, 2번째는 대주단의 동의를 얻지 못해 기한이익 상실(EOD) 발생하며 공매로 넘어갔다.

2023년 8월 최초 감정가 623억원으로 공매가 진행됐으나 유찰됐고, 2024년 3차례나 시도했으나 10월14일 최저 입찰가 387억원에도 유찰됐다. 대주단은 공매 유찰에도 불구하고 올해초 감정가는 그대로 유지하고, 최초 입찰가(685억원)는 이보다 높게 책정해, 매각 의지가 크게 없음을 보여줬다. 선순위 대출금이 427억원이어서, 추가 공매가 이뤄지면 낙찰되면 중/후순위 100% 손실 뿐 아니라 선순위 대주단도 손실을 피하기 어렵다.