디벨로퍼 시티코어가 추진하고 있는 서울 서소문구역 11·12지구의 시행사의 지분을 보유하고 있는 삼성SRA자산운용이 신축 오피스 빌딩에 대한 우선매수권을 보유하고 있는 것으로 나타났다.

또 시티코어에 토지를 매각한 중앙홀딩스와 CJ대한통운은 각각 시행 지분의 20%와 8%를 보유하고 있다.

19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 시티코어는 14일 대주단과 1조6150억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF) 약정을 체결했다. 하나증권, KB증권, IBK투자증권 등 3개사가 공동으로 주관했다.

이번 PF는 △트랜치 A 1조1500억 원(올인 코스트 기준 금리 6.0%) △트랜치 B 3100억 원(금리 8.0%) △트랜치 C 1100억 원(12.0%) △트랜치 D 450억 원(5.0%) 등으로 구성됐다. 트랜치 D 대출의 경우 시공사인 포스코이앤씨가 채무인수 확약을 제공했다.

트랜치 A 대출은 IBK기업은행, 하나은행, NH생명, DB생명, DB손해보험, 삼성화재 등이 참여했고, 트랜치 B는 군인공제회, 행정공제회, 교직원공제회 등이 대출을 제공했다. 트랜치 C는 KB증권 기관전용 사모펀드, 한국캐피탈 등이 제공했으며, 트랜치 D는 산은캐피탈과 IBK캐피탈이 참여했다.

IB 업계는 서소문 11·12지구가 성공적으로 PF를 조달할 수 있었던 것은 서울시의 고밀도개발 정책에 따라 사업성이 좋아진 데다 연접한 동화빌딩과 서소문 빌딩도 동시에 재개발을 진행하고 있어 업무 환경이 개선될 것으로 기대되고 있기 때문으로 보고 있다.

서소문 11·12지구에는 지하 8층~지상 36층, 연면적 13만7211m²(약 4만1506평)의 오피스 빌딩이 들어설 예정이다. 시티코어는 내년 3월경 착공해 2029년 5월 준공한다는 목표다. 서울시가 개방형녹지를 초과 조성할 때 용적률과 높이 인센티브를 주는 방향으로 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’을 개정한 이후 지난 10월 사업시행계획 변경 인가로 용적률은 기존 999%에서 1197.68%로, 최고 높이는 기존 90m에서 174.5m로 상향 조정됐다.

시티코어는 2020년 8월 중앙홀딩스가 보유하고 있던 J빌딩(서소문 구역 제 11-1지구)과 M빌딩(서소문 구역 제 12-1지구)을 매입했다. 삼성생명 소유의 철골 주차장 부지(서소문 구역 제 11-2지구)와 CJ대한통운 사옥 부지(서소문 구역 제 12-2지구)를 추가로 확보해 4개 지구를 하나로 통합했다.

시티코어가 사업 시행을 위해 설립한 시빅센터 PFV는 시행사인 시티코어디엠씨가 51.3%의 지분을 출자했으며, 금융 주선과 자금조달을 담당하고 있는 하나증권이 13.7%, 자산관리회사(AMC)와 임차인 유치 역할을 맡은 삼성SRA자산운용이 7.0%의 지분을 보유하고 있다. 토지 매도자인 중앙홀딩스와 CJ대한통운도 각각 20%와 8.0%의 지분을 출자했다.

주목할 만한 점은 삼성SRA자산운용이 신축 빌딩에 대해 선매입 우선협상권을 갖고 있다는 사실이다.

삼성SRA자산운용이 우선매수권을 갖고 있다는 것은 삼성이 매입을 검토할 만큼 서소문 11·12지구가 매력적인 사업장이라는 메시지로 해석될 수 있고, 추후 잠재적 매수자는 공격적으로 가격을 제안할 수밖에 없다. 시장에서는 삼성SRA자산운용의 우선매수권이 서소문 11·12지구의 사업성을 높이는 요인으로 작용했다고 보고 있다.

다만 삼성그룹이 삼성SRA자산운용을 통해 9월 매수한 삼성화재 서초사옥 ‘더에셋’을 앞으로 상당 기간 보유할 예정인 데다 서소문 11·12지구와 연접한 서울역-서대문 1·2구역 서소문빌딩도 재개발을 진행하고 있어 우선매수권을 행사할 지는 아직 미지수다.

삼성SRA의 우선매수권 행사 여부와 관계없이 서소문 11·12지구는 입지적으로 삼성 금융 계열사들의 임차 수요를 기대할 수 있을 것으로 보인다.

삼성생명이 재개발을 진행하고 있는 서소문빌딩은 완공 시 삼성생명, 삼성화재, 삼성카드, 삼성자산운용 등 삼성 금융 계열사들이 입주할 것으로 예상되고 있다. 하지만 서소문빌딩에 삼성 금융 계열사들이 모두 입주하기에 공간이 부족해 연접해 있는 서소문 11·12지구에 임차할 가능성이 높다는 것이다.

시티코어에 따르면 현재 삼성 금융 계열사들이 사옥으로 사용하고 있는 면적은 삼성생명(2만5790평), 삼성화재(1만7999평), 삼성카드(6637평), 삼성자산운용(1148평), 기타(3만1634평) 등 8만3000평에 이른다. 서소문빌딩 재개발 후 신축 건물의 업무시설 연면적은 약 5만 평 정도로, 3만 평 이상 부족하다는 게 시티코어의 분석이다.

하지만 더에셋을 사옥으로 쓰고 있는 삼성화재가 서초동을 떠나 서소문빌딩으로 이주할 지 아직 결정되지 않은 만큼 시티코어의 기대가 실현될 수 있을지는 미지수다.

한편 시티코어는 29년 준공 시 신축 빌딩의 예상 매각 가격을 3.3m²당 5500만 원으로 예상하고 있다. 총 지출은 토지비, 건축비, 금융비 등을 합쳐 1조6513억 원에 이를 것으로 추산돼 6336억 원의 차익을 낼 수 있을 것으로 시티코어는 보고 있다.