상업용 부동산 시장에서 물류센터 투자 인기가 높다. 지난 몇 년 동안의 공급 과잉 이슈가 조금씩 해소되기 시작하면서 외국계 투자자를 중심으로 선별적으로 우량 자산 인수에 나서고 있다.

저온 창고는 여전히 공실률이 40%를 넘고 있어 부실채권(NPL)으로 인식되고 있으나, 상온 창고는 e-커머스의 지속적인 확산으로 하루 3배송이 가능한 물류센터의 가치가 부각되고 있다. 또한, 수익률을 높이기 위해 인접 물류센터를 여러 개 매입해 통합 물류센터를 구축하며 효율성을 높여가는 추세다.

코람코자산신탁은 ‘코크렙 제69호 기업구조조정(CR) 리츠’를 설립해 인천 중구 항동7가 104-7에 위치한 ‘드림 물류센터’를 2300억원에 인수했다고 12월말에 공시했다. 2024년 7월말 기준 감정평가액은 2691억원이었다. 시행사 겸 매도자인 ‘드림레미콘’이 리츠 보통주 200억원, 싱가포르투자청(GIC)이 종류주 780억원을 투자하고 나머지는 담보 대출로 조달하는 구조다.

매각 차익을 제외한 연 예상 배당률은 종류주가 5%로 낮은 편이며, 보통주는 아예 없다. 이 물류센터는 2023년 4월 준공됐으며 연면적 13만2327㎡, 지하 1층 ~ 지상 8층 규모다. 전체 면적의 20%를 차지하는 저온 창고는 상온으로 전환될 예정인데, 전환 비용과 기간을 감안해 매도자 겸 보통주 투자자는 배당을 받지 못하는 것이다.

이에 앞서, 코람코자산신탁은 2021년 ‘코크렙52호 리츠’를 통해 인근 95-3에 위치한 티제이물류센터를 3600억원에 인수했다. 지상 7층, 연면적 8만8230㎡ 규모의 저온 물류센터로 쿠팡의 신선 물류 허브 센터다. 

한익스프레스는 2024년 12월말 유동성 확보를 위해 경기 이천시 모가면 소고리 1101에 위치한 물류센터를  ‘ADF 프라임 로지스 7호 펀드’에 1411억원에 매각한다고 공시했다. 물류센터 2개 동에 연면적 77,440㎡(약 23,000평)으로, 거래는 매각 후 재임대 (Sale & Leaseback) 방식이다. 

한익스프레스의 현금 및 현금성 자산(연결 기준)은 2023년 9월말 338억원에서 2024년 9월말 196억원으로 감소했다. 중소형 물류 전문 기업은 코로나 사태 이후 배송량은 증가했으나, 인건비를 비롯한 각종 비용도 함께 증가하면서 영업이익률이 3%대에서 1%대로 떨어지며 어려움을 겪고 있다.

ADF운용이 2022년 인수한 바로 옆 소고리1 센터와 합하면 연면적이 3만5000평에 달해 통합 물류센터의 기능을 수행하기에 충분하다.

물류센터 개발업계 관계자는 “동일한 투자자의 물류센터가 가까운 곳에 모여 있으면 통합적으로 운영해 공간 활용과 비용 절감 측면에서 시너지를 낼 수 있어 수익률을 높일 수 있다”고 말했다.