GS건설이 서울 중구 수표동 을지파이낸스센터(EFC)의 시공을 맡는 자회사 자이S&D를 위해 보증을 제공하기로 했다. 이는 EFC의 준공을 GS건설이 책임지겠다는 의미다.

GS건설의 보증을 믿고 보험사, 외국계 투자사 등이 프로젝트 파이낸싱(PF)을 제공하겠다고 나서면서 잇따른 선매각 실패로 좌초 위기에 빠졌던 EFC 프로젝트가 구사일생의 기회를 맞았다.

13일 상업용 부동산 투자업계에 따르면 현대건설이 EFC의 시공권을 포기하면서 자이S&D가 시행사인 아이비네트웍스와 도급계약 체결을 협의하고 있다.

이와 함께 GS건설은 아이비네트웍스의 본PF 유치를 지원하기 위해 자이S&D의 책임준공을 보증하기로 했다. 이는 사실상 GS건설이 EFC를 건설하는 을지로3가구역 1·2지구 재개발 사업을 직접 시행한다는 의미로 해석되고 있다.

아이비네트웍스는 EFC 선매각을 통해 본PF를 유치하고 EFC를 완공한다는 계획이었다. 23년초부터 선매각을 추진했지만 23년 우선협상대상자로 선정된 미래에셋자산운용과 이지스자산운용이 가격 차이 등을 이유로 잇따라 매입 의사를 철회했고, 작년에는 매입을 검토하던 삼성SRA자산운용이 화교사옥 부지 문제를 이유로 역시 매입을 포기했다.

이에 따라 시장에서는 EFC 프로젝트의 사업성에 대한 우려가 커졌고, 사업 장기화를 우려한 현대건설도 프로젝트에서 발을 빼기로 했다. 본PF를 제공하겠다는 대주 기관도 없었다.

이런 상황에서 GS건설이 준공을 책임지기로 하면서 PF 유치에 물꼬가 터졌다. 국내 보험사와 외국계 부동산 투자사 등이 PF를 제공하기로 하고 구체적인 구조와 조건을 협의하고 있다.

아이비네트웍스는 현재 △브릿지론 2837억 원 △시공사(현대건설) 대여금 80억 원 △기타 차입금(시행사 대표 개인자금 등) 97억 원 등 3015억 원의 차입금에 2억 원의 자본금을 합쳐 총 3017억 원의 재원을 조달했다.

아이비네트웍스와 PF 대주들은 이 같은 재원조달 구조를 대출 8237억 원, 자본금 287억 원 등 8524억 원으로 바꾸기로 했다. PF 규모가 8237억 원이 되는 것이다. 브릿지론 대주 가운데 1순위 트랜치 A 대주는 1600억 원의 대출을 상환 받고 빠지게 되며, 2순위 이하 대주들은 1237억 원의 대출금을 본PF의 트랜치 D로 제공하기로 했다. 이는 최후 순위의 대출로, 사실상 출자전환을 하는 셈이다.

신규 PF 대주들은 트랜치 A·B·C로 7000억 원을 제공한다는 계획이다.

증권업계 관계자는 “PF 대주들 사이에 화교 사옥 부지를 둘러싼 대만대표부와 화교간의 갈등이 EFC 완공에 걸림돌이 되는 것 아니냐는 우려가 있는 것이 사실”이라며 “GS건설이 착공에 책임을 지기로 하면서 PF 조달에 물꼬가 트였다”고 말했다.