군인공제회 자회사인 엠플러스자산운용이 을지로 초동에 개발한 오피스 ‘프로젝트 107’ 빌딩의 임차인 확보 작업이 좀처럼 진척을 보이지 않고 있다.

최근 실질임대료(E. NOC 기준)는 26만~27만 원 수준까지 떨어지면서 공급 과잉 조짐을 보이고 있는 중심업무지구(CBD)에서 벌써부터 임대료 하향조정 현상이 나타나기 시작한 것 아니냐는 분석도 나오고 있다.

28일 오피스 임대업계에 따르면 올해 1월에 준공해 임차인을 기다리고 있는 프로젝트 107 빌딩이 임차인을 유치하는데 어려움을 겪고 있다.

프로젝트 107의 임대 사정을 잘 아는 임대업체 관계자는 “계약 여부에 대한 얘기가 오가는 잠재 임차인들이 일부 있지만 아직 계약이 성사된 곳은 없는 곳으로 알고 있다”고 말했다. 다른 임대업체 관계자는 “프로젝트 107은 현재 대부분 공실로 남아 있기 때문에 당장 입주를 한다면 원하는 층을 골라 입주할 수 있는 상황”이라고 전했다.

프로젝트 107은 엠플러스자산운용이 2021년 3월 오피스 개발 사업을 시작해 NH투자증권이 주선한 2400억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 완공된 오피스 빌딩이다. 지하 5층~지상 16층 규모로, 연면적은 3만8856m²(약 1만1754평)이다. 기준층의 임대면적은 735평, 전용면적은 411평으로, 전용률은 56%다.

프로젝트 107의 임대차 작업을 주관하고 있는 CBRE의 IM 자료에 따르면 프로젝트 107은 평당 보증금 156만 원, 월 임대료 15만6000원, 월 관리비 5만5000원의 임차 조건을 제시했다. 렌트프리를 제공하지 않을 경우 E. NOC는 37만6000원이다.

하지만 임차인 확보가 더디게 진행되면서 임대료는 계속 낮아졌다. 오피스 임대업계 관계자는 “현재 1~2개월의 렌트프리가 제공되고 있으며, 프로젝트 107이 제시하는 E. NOC가 26만~27만 원 수준까지 떨어졌다”고 말했다.

인근 남산그린빌딩(남대문로 5가 267)과 시그니쳐타워의 E. NOC가 33만 원 수준인 것을 감안하면 E. NOC가 18% 이상 떨어진 것이다.

이에 따라 엠플러스자산운용의 대표가 직접 나서 매일 프로젝트 107의 임차인 확보 상황을 보고 받으며 직접 챙기고 있는 것으로 알려졌다.

군인공제회는 현재 엠플러스자산운용 매각 작업을 진행하고 있다. 프로젝트 107의 임차인 확보는 향후 프로젝트 107의 매각 가격과 함께 엠플러스자산운용 매각 가격에까지 영향을 미칠 수 있다. 엠플러스자산운용은 프로젝트 107 매각 시 150억~200억 원의 차익을 기대해왔다.