앞으로 2030년까지 서울 도심업무지구(CBD)에 약 75만 평의 신규 오피스가 공급될 것으로 파악됐다. 이는 최근 11년간 CBD에 공급된 물량의 거의 3배에 달하는 수준으로, 일시적인 공급 과잉이 불가피할 전망이다.

이는 코어비트가 유료 구독 회원에게만 제공하는 리서치 보고서 ‘코어비트 인사이트 5호’에 게재됐다. 보고서에는 지역별 세부 공급 현황과 특징, 투자자 대응 방안 등이 전문적인 분석을 통해 정리돼 있다. 

29일 발표된 보고서에 따르면 서울 CBD에 올해부터 2030년까지 28건, 총 75만 평의 신규 오피스가 공급될 예정이다. 이는 2014년부터 2024년까지 공급된 누적 물량(26만 평)의 약 3배를 웃도는 수치다. 

특히 2029년 한 해에만 무려 10건, 36만 6000평에 달하는 물량이 공급될 것으로 추정돼, CBD는 물론 서울 전체 오피스 시장에 적잖은 후폭풍을 몰고 올 가능성이 매우 높다.

일각에서는 “CBD 공급 오피스의 3분의 1 정도는 사옥 용도로 흡수되고, 3분의 1 정도는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이나 인허가 문제로 실제 공급이 이루어지지 않을 수도 있어 공급 과잉 우려는 기우일 수 있다”는 분석을 내놓고 있다. 

그러나 코어비트 분석 결과, 공급 예상 물건 28건 중 21건은 이미 착공했거나 본 PF 전환이 완료된 상태였다. 이는 사실상 공급이 확정된 것으로 보아야 하며, 일시적인 공급 과잉이 불가피하다는 것을 의미한다.

2022년 이후 금리와 공사비가 급등했음에도 불구하고 서울 CBD에 공급이 집중된 배경에는 서울시의 도심 고밀도 개발 정책이 자리 잡고 있다. 

특히 서울시가 2023년 2월 발표한 ‘2030 서울 도시·주거환경정비기본계획’(서울 2030)을 통해 개발 사업자가 용적률과 건축물 높이 제한 완화 조항을 활용해 사업성을 크게 개선할 수 있게 된 것이 직접적인 원인으로 작용했다.

문제는 늘어날 공급 물량의 80%가 사전 임차인 확보 없이 개발되고 있다는 점이다. 또한 대부분 초대형 물량이라는 점도 우려를 키운다.

이런 상황은 새로운 오피스 투자 전략의 필요성을 시사한다. 치열한 임차인 확보 경쟁이 불가피하기 때문이다. 

따라서 앞으로는 입지보다는 안정적인 임차인 구성 및 유지, 공실률 관리 역량이 중요하다. 또한 임대료의 큰 폭 하락이 불가피한 만큼 영업 이익 측면에서 대응 전략을 마련해야 한다.

이 외에도 CBD 지역별/시기별 세부 공급 물량의 상황과 특징, 구체적인 대응 전략 등 자세한 내용은 29일 배포되는 보고서에서 확인할 수 있다.