2023년 기준 아시아 태평양 지역의 도시 인구는 약 22억명으로 전세계 도시 인구의 절반을 차지하고 있는데, 2050년까지 약 50% 증가할 것으로 전망된다. 도시화가 빠른 속도로 진행되고 있기 때문이다. 하지만 호주와 일본, 한국 등에서 주택 매입 비용은 연간 소득의 10~15년이나 될 정도로 비싸다. M&G는 아시아 지역 소비자들이 월 평균 소득의 약 15~35%를 임대료로 지불할 의사도, 능력도 있는 것으로 파악했다.

글로벌 기관 투자자도 금리를 비롯한 거시 경제 변수에 영향을 덜 받고, 임대료가 인플레이션에 연동돼 물가 상승 리스크를 헷지할 수 있는 안전 자산의 선호도가 높아지고 있다. 주거 분야 투자는 오피스보다 투자 수익률은 낮지만, 임대료 기반의 현금 흐름이 확실하고, 장기간에 걸쳐 안정적으로 운영된다는 장점을 갖고 있다.

M&G는 이번 펀드를 수시로 가입할 수 있는 개방형(open-ended)으로 출시했으며, 멀티 패밀리와 기숙사, 코리빙(Co-living), 시니어 리빙(Senior Living) 등을 집중 투자 대상으로 선정했다. 특히 호주는 외국 유학생이 급증하며 기숙사 수요가 급증하고 있다. M&G는 일단 영국 푸르덴셜 자금을 투입해 펀드를 조성하고, 이후에 투자 실적을 기반으로 글로벌 기관들의 투자금을 받을 예정이다. 

밸류 애드(Value-add) 보다는 코어(Core) 또는 코어 플러스(Core Plus) 형태로 투자하고, 이에 따라 목표 수익률은 한 자리 수준으로 잡았다. 투자 안정성을 위해 LTV(Loan-to-Value. 담보인정비율)는 평균 40% 수준에서 운용한다는 계획이다. M&G 아시아 주거 펀드는 1호 투자로, 일본 오사카 지역에서 건축중인 멀티 패밀리 자산을 선(先)매입했다. 

한국은 아파트 문화 때문에 멀티 패밀리 시장이 성숙되지 않았고, 대학 기숙사는 정부의 각종 규제에 묶여 있고, 대학가 원룸 주인들의 반발이 상존한다. 따라서 1호 투자는 코리빙 분야가 될 것으로 예상된다. 이 분야는 MGRV, 홈즈 컴퍼니, SK D&D 등이 활발하게 진출했고, 기관 투자자 가운데는 이지스자산운용이 선도적으로 진출한 상태다. 하지만 외국계 투자자들은 아직 본격적으로 뛰어든 분야는 아니어서 M&G 입장에서는 매력도가 높다.

수요가 급증하고 있는 시니어 하우징(Senior housing)도 투자 대상으로 거론되지만, 수익률이 아직 검증되지 않았다는 점에서 M&G리얼 이스테이트의 코어 펀드가 투자하기에는 시기상조라는 의견도 있다. 

국내 부동산 투자 회사 관계자는 "외국계 투자자는 한국의 주거 섹터에 관심이 매우 많지만, 실제 투자로 이어진 사례는 많지 않다"며 "M&G 리얼 이스테이트가 물꼬를 틀 것으로 예상된다"고 말했다.