하나자산신탁이 국토교통부에 제출한 ‘하나오피스 리츠’ 투자 설명서에 따르면, 하나오피스 리츠는 지난 6월말 하나금융그룹 강남 사옥을 2820억원 (취득세와 자문 수수료 등 부대이용 포함하면 3033억원)에 인수했다. 이 건물의 연면적은 24,530제곱미터(약 7420평)이어서 인수금액은 평당 3800만원이다. 올해 3월20일 기준 건물 담보가치 평가액은 2856억원, 일반거래 기준 감정 평가액은 2881억원이다.

인수 자금은 선순위 대출 1760억원, 제1종 종류주 755억원(연 6.7% 누적적 배당, 무의결권), 제2종 종류주 300억원(5.5% 누적적 배당, 의결권 보유)와 보통주 292억원으로 조달했다. 하나금융그룹은 제1종 종류주 125억원, 보통주 292억원을 인수하고, 선순위 대출에도 일부 참여한다.

선순위 대출 금리는 올인 코스트 (All-in Cost) 기준 4.9%이며, LTV(담보인정비율)는 64.9%다. 하나자산신탁은 리츠 설립 2년 이내 주식 공모를 통해 마련한 자금으로 제1,2종 종류주를 상환하고, 10년후 건물을 매각한다는 계획을 밝혔다.

2023년 하나대체운용은 펀드 만기를 앞두고 주관사를 선정해 매각 절차에 착수했다. 2023년 10월 진행된 경쟁 입찰에서 잠재 인수 후보군은 평당 3000만원 중후반대를 제시했고, 이는 매도자의 희망 가격(평당 4000만원)에 못 미치는 수준이었다. 이에 하나대체운용은 매각 절차를 중단하고 개별적으로 인수자를 찾았다. 그 결과 외부 투자자가 아니라, 하나금융그룹 관계사인 하나자산신탁이 매수자로 나섰다.

하나대체운용은 2015년 사모 부동산 펀드를 조성해 코람코자산신탁으로부터 이 건물을 약 1600억원에 인수했다. 이후 하나캐피탈과 하나자산신탁 등 하나금융그룹 계열사들이 입주해 전체 면적의 약 70%를 사용하고 있으며, 해당 펀드에도 일부 출자했다.

하나자산신탁은 실사 보고서에서 “올해 2월 기준 하나금융그룹 계열사의 실질 임대료(E-NOC)는 약 24만원으로 인근 오피스의 38만원에 비해 약 36% 포인트 낮은 수준”이라며 “강남권 오피스 임대료가 지속적으로 상승하고 있으며, 향후 임대료를 시장 평균수준으로 높여 추가 배당재원을 확보할 예정”이라고 밝혔다.

하나자산신탁과 하나대체운용은 모두 하나금융지주의 100% 자회사여서 부동산 투자 시장에서는 내부 거래에 따른 이해상충 이슈가 제기되고 있다. 하나대체운용의 당초 매도 희망가격보다는 낮지만, 경쟁 입찰에서 제시된 최고가를 하나자산신탁이 맞췄기 때문이다. 1994년 준공된 이 건물은 2019년 리모델링했으며, 시설투자(CAPEX)는 2015~2023년 약 60억원이 집행됐다.

하나자산신탁은 “수익증권이 거래된 스케일타워, 오토웨이 타워를 제외할 경우, 인근 오피스는 평당 4200만원 수준에서 거래됐다”고 설명했다. 인수금액인 평당 3800만원이 비싸지 않다는 점을 강조한 것이다.

국내 부동산 투자 회사 관계자는 “하나대체운용이 경쟁 입찰을 끝까지 추진했다면 펀드 투자자의 일부 손실이 불가피했을 것”이라며 “해당 건물이 강남역과 역삼 지하철역 중간, 테헤란로 대로변에 위치해 있지만, 하나자산신탁이 경쟁 입찰에서 제기된 최고 가격에 받아준 것이어서 이해상충 이슈가 나온다”고 말했다.

외국계 부동산 투자 임원은 “계열사간 내부 거래는 한쪽은 이익을, 다른 쪽은 손해를 보기 때문에 어떤 결론이 도출돼도 이해상충 논란이 제기된다”며 “외국에서 이런 내부 거래는 상상하기 어렵다”고 말했다.