KKR이 지난 2019년 매입했던 남산스퀘어(구 극동빌딩)의 매각 입찰이 다음 달(9월) 초 실시된다. 지난 2022년 한 차례 매각 의사가 타진됐지만 시장 유동성이 마르면서 대형 매물을 소화할만한 여건이 되지 않는다고 판단해 매물을 거둬들였다. 이후 이렇다 할 매각 움직임이 포착되지 않다 올해 들어 지난 5월 매각 주간사로 CBRE코리아와 삼정KPMG를 선정하며 다시 매각 프로세스가 진행되며 새로운 주인 찾기를 진행하고 있다.  

14일 부동산IB업계에 따르면 남산스퀘어 매각 주간사는 오는 9월 9일 매각을 위한 입찰을 실시할 계획인 것으로 알려졌다. 남산스퀘어는 KKR이 2019년 이지스자산운용, SK디앤디 등과 손잡고 '이지스 222호 펀드'를 통해 인수한 자산이다. 

이 자산은 1976년 극동건설이 지은 건물로 20년 간 사옥으로 쓰다 1997년 IMF위기가 터지면서 맥쿼리은행이 설립한 CR리츠인 맥쿼리센트럴오피스로 넘어갔다. 당시 매각가는 1583억원이다.  2009년에 다시 주인이 바뀌었다. GE자산관리코리아(현 코레이트자산운용)와 국민연금이 100% 출자로 조성한 지이엔피에스 제1호위탁관리부동산투자회사가 3184억원에 매입한 것.

이 자산을 2019년에 KKR-이지스-SK디앤디 컨소시움이 매수했다. 매입 가격은 5050억원. KKR과 이지스자산운용은 2022년 밸류애드 전략을 도모했다. 건물의 물리적 밸류애드(주차장 부지 여유공간 활용을 통해 수평증축)를 위해 서울시의 증축 허가를 받아 최대 연면적을 기존 7만5252제곱미터(2만2803평)에서 9만7806제곱미터(2만9638평)으로 늘리고, 최대 용적률도 764%에서 1004%로 높였다. 친환경 건물 인증도 획득했다. 

하지만 계획은 순조롭게 진행되지 않았다. 갑작스럽게 찾아온 고금리 환경에다 공사비 또한 당초 예상보다 크게 올랐다. 시공사까지 골라  추진했던 수평증축 계획은 결국 무산됐다. 물리적 밸류애드가 여의치 않은 가운데 시장 환경도 KKR의 의도와 다르게 흘러갔다.

KKR이 남산스케어를 인수할 2019년 매각 주간사의 세일즈 포인트는 저층부 리모델링과 임대안정화를 통해 순영업소득(NOI)을 극대화하는 것이었다. 이를 통해 캡레이트를 더 낮춰 향후 매각 차익을 기대할 수 있다는 부분이었다. 2019년 당시 서울 오피스 시장의 캡레이트는 계속해서 하향 흐름을 보여 추가 하락에 대한 기대가 컸다. 실제로 2018년 매매 사례 가운데 1분기에 더케이트원타워가 캡레이트 3.8%에 매매됐고, 3분기에 강남파이낸스플라자는 3.4%까지 떨어졌다.

그러나 고금리 환경의 도래는 2022년 이후 캡레이트의 급격한 상승으로 이어져 밸류 하락 압박 요인으로 작용했다. 젠스타메이트 자료에 따르면 2023년 서울 오피스 3대 권역의 캡레이트는 4.5%까지 올랐다. 올들어 금리 인하 기대가 강화되면서 상반기 4.2%로 하락흐름을 보이고 있다. KKR로서는 지금이 매각의 적기라고 판단한 것이다.  

남산스퀘어는 KKR이 인수하기 전 국민연금이 주인일 때도 효율적인 운용과는 다소 거리가 있었다. 체계적이지 못한 임대차 관리 등으로 CBD지역 내 다른 빌딩보다 공실률이 높았다. 국민연금이 코어리츠로 투자해 지속적으로 배당수익이 필요했던 만큼 다수의 소형 임차인 위주로 임차구성이 이루어졌고 임대차 관리도 체계적이지 못해 임대율이 CBD 평균 수준보다 낮게 운영됐다.   

수평증축의 무산으로 밸류애드가 여의치 않은데다 고금리 환경까지 겹치면서 남산스퀘어는 KKR에게 팔아야 할 자산으로 분류돼 매수 후 2년 만인 2022년 시장 매물로 나왔고 새로운 주인 찾기가 여전히 진행 중이다. 올해 클로징 가능성이 높은 초대형 프라임 오피스인 더에셋과 디타워 돈의문의 경우 삼성화재와 NH농협금융지주라는 전략적투자자(SI)가 있어 주인 찾기가 가능했지만 남산스퀘어의 경우 순수 임대를 위한 재무적 투자자(FI)의 관점에서 접근 해야 하는 자산이다. 젠스타마스터에 따르면 올해 CBD내 오피스의 연면적 기준 평당 거래 가격은 3대 권역 평균이 3448만원으로 이 가운데 CBD지역은 3216만원이다. 남산스퀘어에 대한 시장의 대략적인 가격대는 평당 3500만원 정도로 알려졌다.