서울 을지로3가구역 1·2지구에 추진되고 있는 을지파이낸스센터(EFC)의 브릿지론 대주단이 지난주 만기가 돌아온 브릿지론 2837억 원의 만기를 3개월 연장했다.

GS건설이 EFC의 시공을 맡기로 한 자회사 자이S&D의 책임준공을 보증하기로 했는데, 세부 조건을 둘러싸고 GS건설과 대주단이 이견을 보이면서 협의가 길어지고 있기 때문이다.

을지로3가구역 1·2지구 시행자인 아이비네트웍스는 EFC 건설을 추진하면서 2022년 5월 총 2837억 원의 브릿지론을 조달했다.

EFC의 브릿지론 대주단은 △트랜치 A(1600억 원) 메리츠화재, 나이스수표제이차 △트랜치 B-1(300억 원) 신한캐피탈, KB캐피탈 △트랜치 B-2(200억 원) 엠캐피탈 △트랜치 C-1(300억 원) 오케이캐피탈 △트랜치 C-2(300억 원) 한국캐피탈 △트랜치 D(100억 원) 한양증권 유동화 SPC △후순위(37.5억) 메리츠증권, 키움 SPC, 한양증권 SPC 등이다.

아이비네트웍스는 을지로3가구역 1·2지구 재개발을 위해 2023년 8월16일 사업시행계획 인가를 받은 데 이어 작년 3월11일 관리처분계획 인가를 받았다. 현재 기존 임차인 퇴거 및 철거가 진행되고 있다.

아이비네트웍스는 본PF 조달을 위해 2023년초부터 EFC 선매각을 추진해왔는데 3차례나 실패로 돌아갔다. 미래에셋자산운용, 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용 등이 매입을 추진하다 포기했다. 이에 따라 EFC는 PF 조달이 어려워졌고 시공사로 내정돼 있던 현대건설이 시공권을 포기하면서 사업 추진이 불투명졌다.

이런 상황에서 지난달 GS건설이 PF 대주단을 위해 EFC의 준공을 보증하고, GS건설의 자회사인 자이S&D가 시공을 맡겠다고 나서면서 PF 조달의 청신호가 켜졌다.

교보생명, DB 등 보험사들과 한국투자증권이 PF 대출을 제공하기로 했다. 브릿지론의 1순위 대주인 메리츠화재는 기존 브릿지론을 회수받는 대신 1순위 PF대출 5600억 원의 일부를 메리츠금융그룹이 제공하기로 했다. 2순위 900억 원과 3순위 500억 원은 한국투자증권이 제공한다.

또 브릿지론 대주단 가운데 Tr. B-1 이하 대주 기관들이 좌초 위기에 빠진 EFC를 되살리기 위해 1237억 원의 브릿지론을 최후순위 PF 대출로 전환하거나 출자전환 하기로 했다. 이에 따라 총 PF 대출 규모는 PF로 전환되는 브릿지론 1237억 원, 신규 대주단 7000억 원 등 총 8237억 원 규모다.

하지만 GS건설이 준공 보증을 위해 추가 조건을 제시하면서 급물살을 타던 PF 전환이 또다시 불투명해졌다. PF 대출 상환에 앞서 공사비를 먼저 지급해 줄 것을 요청하고 나선 것이다.

시행사가 준공을 하고 신축 빌딩을 매각을 하면 우선적으로 대출을 상환하고 나서 공사비를 지급한다. 공사비를 먼저 지급해달라는 GS건설의 요구는 대주단으로서는 수용하기 어려운 조건이다.

상업용 부동산 관계자는 "선순위 PF 대주들은 공사비보다 대출이 후순위로 밀리는 식으로 대출 조건이 불리하게 정해지는 상황을 받아들이기 어려울 것"이라며 "다만 GS건설과 대주단이 조금씩 양보하는 선에서 협의가 진행되는 것으로 알고 있다"고 말했다.

이에 따라 일단 브릿지론 대주단은 지난주 브릿지론 만기를 3개월 연장하면서 GS건설과의 협상을 위한 시간을 벌어 놓은 상태다. 대주단은 이 기간 동안 GS건설과의 협의를 마무리한다는 목표다.

브릿지론 대주들은 EFC가 도심권역(CBD)에서도 입지가 뛰어난 을지로에 위치해 있어 준공만 되면 원리금을 충분히 회수할 수 있다고 판단하고 있다.