판교에서 2년만에 매물로 나온 판교테크원이 얼마에 거래될 지에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 판교테크원의 거래 가격이 판교 오피스 시장의 바로미터가 될 것으로 보이기 때문이다.

시장에서는 판교테크원의 거래 가격이 3.3m²당 3000만 원대 초반 수준에서 결정될 것이라는 전망이 많지만 회의적인 시각도 적지 않다.

31일 상업용 부동산 투자업계에 따르면 판교테크원 매각에 나선 미래에셋자산운용은 28일 매각 자문사 선정을 위해 제안서를 제출한 부동산 자문사들을 대상으로 경쟁 PT를 실시했다.

이날 PT를 실시한 자문사들은 대부분 매각 측 매도 희망가격에 맞춰 3.3m²당 3000만 원에서 3000만 원 초반대의 가격을 제안했다. 판교테크원의 연면적이 19만7236.69m²(약 5만9664평)을 감안하면 총 거래가격은 1조8000억~1조9000억 원에 이를 것으로 전망된다.

경기 성남시 분당구 백현동 534에 위치한 판교테크원은 지하 7층~지상 15층의 초대형 오피스 자산으로, 판교에서도 판교역과 붙어 있는 트로피에셋이다.

미래에셋자산운용이 미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁62호를 통해 보유하고 있으며, 펀드의 만기는 2027년이다. 네이버도 이 펀드에 1963억 원을 투자해 45%의 지분을 보유하고 있었으나 2023년 싱가포르투자청(GIC)에 총 3500억 원에 매각한 바 있다.

주요 임차인은 네이버와 카카오로, 네이버는 전대차 계약을 통해 현대차에 일부 임대를 주고 있다.

시장의 관심은 판교테크원이 얼마에 거래될 지에 쏠려 있다.

판교에서 최근에 거래된 오피스 빌딩 사례로는 알파리움타워와 판교 알파돔타워가 있다. 2022년 1월에 거래된 알파리움타워는 연면적 11만2254m²(약 3만3957평)로, 마스턴투자운용이 ARA코리아로부터 1조206억 원에 매입했다. 3.3m²당 3000만 원이다.

알파리움타워가 거래되던 시점은 금리가 본격적으로 상승하기 직전 시기로 오피스 가격이 정점에 이르렀을 때였다.

서울과 판교의 오피스 가격은 2022년 하반기부터 떨어지기 시작했다. 판교에서 가장 최근에 거래된 알파돔타워의 경우 2023년 4월 삼성SRA자산운용이 3.3m²당 2600만 원, 총 6914억 원에 매입했다.

지금 업계에는 판교테크원이 판교 내 핵심자산이라는 점에서 알파리움타워를 웃도는 가격으로 매각될 수 있을 것이라는 의견과 시장의 유동성이 아직 풀리지 않은 상황에서 2조 원에 육박하는 자산이 3.3m²당 3000만 원을 넘게 소화되기는 어려울 것이라는 의견이 맞서고 있다. 이 때문에 판교테크원이 추후 얼마에 거래될 지에 대한 업계의 관심이 갈수록 높아지고 있는 상황이다.

업계 관계자는 “알파리움타워와 그레이츠판교의 신규 임차인들이 3.3m²당 NOC 30만 원 중반대의 임대료로 입주하고 있다”며 “20만 원 중반 수준인 판교테크원은 업사이드 가능성을 충분히 갖추고 있다고 본다”고 말했다.